南优香风禾尽起，见时代之风，论经营之禾。2025年5月28日-29日，由赢商网主办的中国商业地产与零售连锁行业中规模最大、最具品牌价值和影响力的行业年度盛典——第20届中国商业地产节在广州朗豪酒店隆重举办。

　　紧扣中国奥莱消费黄金时代奔涌之势，本次中国商业地产节特设《奥莱商业发展新视界峰会》主题论坛，并于5月29日精彩开幕。众多行业标杆奥莱开发运营商大咖以及行业专家学者齐聚一堂，与各位商业同仁共话“新奥莱”商机、拓展企业格局视野、寻求企业长期增长。

　　从2002年第一家奥特莱斯项目开业至今，中国奥莱商业已走过23年，经历过起步、升温、爆发、提质加速等发展阶段，目前正在步入一个全新的发展周期。面对奥莱商业诸多新变量，掌握奥莱经营新解法，才能抓住“下一个奥莱黄金十年”先机。

　　在主题论坛《奥莱商业发展新视界峰会》上，中国百货商业协会会长范君致开幕辞时指出，奥莱行业从单纯的“低价扫货”转向“体验消费”，从“商品满足”升级为“情感共鸣”。她认为，这不是挑战，而是行业升级的重要信号：折扣不再是唯一抓手，如何用内容、场景与服务构建更有温度的消费体验，成为新的命题。

　　紧接着，赢商股份执行总裁周旭致辞提出，作为中国消费市场的重要力量，奥特莱斯业态以其“大品牌、小价格”的核心优势，成为消费分层的受益者。但未来的竞争，已不再是单一购物功能的角力，而是“购物+休闲+社交”的复合场景比拼，才能赢得消费者青睐，掌握“奥莱流量密码”。

　　在主题论坛《奥莱商业发展新视界峰会》上，赢商智库研究院副院长、首席分析师廖洁，发布了赢商网独家报告《风砺新局·2025年奥特莱斯商业发展报告》。

　　第一，规模的分化就是大项目，奥莱就是要大、多品牌才能创造更多的标杆，新开奥莱的平均体量事实上在不断上升，因为更大的项目能够承载更多的品牌，能够形成更好的规模效应和虹吸效应。

　　第二，需要强调运营场景，才能突破同质化困局，可能大家对购物中心是有概念的，但是对奥莱可能很难把它跟某一个特定的企业联系起来，但是现在这样的情况会改变，头部奥莱企业会更加强调运营的场景，一些城市奥莱项目也会强调微度假体验，这对行业的进步非常重要。

　　第三，头部市场可能确实已经相对来讲比较饱和和拥挤，但是在二三线市场，奥莱还在快速地扩张当中。

　　在《奥莱商业发展新视界峰会》主题论坛上，两位特邀嘉宾进行了主题演讲，他们基于各自的专业背景和商业实践，分享对奥莱赛道发展现状的深刻洞察，为商业同行带来启发思考。

　　面对当前复杂的经济环境，机遇与挑战并存，奥莱业态凭借其独特的商业模式，依然是一条极具潜力的“好赛道”，关键在于如何重塑和提升体系的核心竞争力。

　　当前，消费者对极致性价比的追求愈发强烈，折扣零售模式展现出强大的吸引力，推动奥莱业态实现逆势增长。相较于其他零售形态，奥莱行业具备运营门槛高、行业格局相对稳定、财务模型优良等显著优势。然而，在产品创新与精细化运营方面，行业整体仍有广阔的提升空间。

　　国信证券商贸零售行业首席分析师张峻豪，围绕《奥莱赛道投资逻辑：抗周期属性与资本化路径探析》主题进行分享，从资本视角为大家带来奥莱商业资产增值的参考。

　　张峻豪提出，与传统综合奥莱不同，城市奥莱多位于城市中心，虽然面临面积与租金成本的限制，但通过品牌与商品的精简筛选，以及代销寄售或买断模式的运用，城市奥莱在满足消费者需求方面展现出了独特优势。相较于城市内的硬折扣店，城市奥莱能够进一步突破品牌出厂价，实现超低折扣，这主要得益于其对供应链中供需错配现象的巧妙利用。目前，我国城市奥莱仍处于发展初期，尚未形成绝对的龙头企业，但众多企业已开始积极布局，试图在这片蓝海中抢占先机。

　　在消费分级加剧与体验经济双重驱动下，奥莱需突破传统折扣场景定位，正全面向“复合型消费内容平台”转型。

　　在转型关键期，奥莱需要怎样的新品牌？品牌需要怎样的新奥莱？价格战之外：奥莱如何摆脱“折扣依赖症”？奥莱的“反常识选址”：市中心VS远郊，流量入口还是效率陷阱？

　　针对这些行业广泛关注的议题，《奥莱商业发展新视界峰会》主题论坛高端对话环节，多位嘉宾进行精彩的观点碰撞，探寻奥莱商业未来先机。

　　中国时尚品牌创孵平台时尚家创始合伙人柳刚指出，在消费细分化、分层化加剧的当下，奥莱一枝独秀，2025年第一季度实现零售额同比增长23%，持续攀升的势头吸引着行业与消费者的双重关注。

　　奥莱崛起逻辑已超越传统“名品折扣”的单一标签：除了依托强品牌力、优质商品的价格优势外，更在“情绪价值”维度实现突破。通过沉浸式场景、互动化体验，满足消费者对放松、愉悦、品质感的情感需求，成长为消费者获取“更美好体验”的生活空间。

　　展望未来，当前两千亿规模的奥莱产业，势必将以远超大盘的增速持续扩容。同时，它的价值内核也将进一步升维，成为消费升级浪潮中连接商品价值与情感需求的关键场景。

　　COSCIA蔻莎潮奢精品百货董事长赵寿坤介绍，目前COSCIA蔻莎中国共有26家店，包含2家奥莱店，2024年蔻莎奥莱店是唯一实现业绩同比增长的渠道，凭借全球买手资源，最早将很多全新的国际品牌引入中国市场，同时为砂之船与杉杉等奥莱提供供应链支持。

　　赵寿坤认为，随着经济下行，国内各大品牌正价店亏损加剧，我们及很多国际品牌对奥莱的态度有所转变。中国市场给我们最大的挑战便是有越来越多的购物中心和奥莱，因此我们需要提升运营能力和产品力，解决僧多粥少的行业痛点。只要经营好了，奥莱店的整体利润可能比正价店更高。

　　此外，随着中产家庭的消费轨迹发生变化，从城市转向郊区奥莱，家庭微度假成为新趋势，我们需要重构人货场，提升会员管理能力和场景创造能力，锁定高净值客户，从而提升奥莱店的利润。未来COSCIA蔻莎还将引入更多新品牌，帮助购物中心开设更多蔻莎直营店，帮助奥莱做好欧美供应链。

　　华盛商业总经理万子轩认为，奥莱项目的选址不应该计较远近，而是要围绕自己的内容和客群去选址，要满足新时代客群对零售购物、情绪价值及趣味体验的复合型消费需求。

　　在此过程中，对于消费场景的创新，奥莱项目所呈现的业态组合的变化其实也是需要频次来支持的，这种情况下的选址其实也是选流量。

　　除此之外，随着城镇化的推进，奥莱项目的选址更应该根据自己不同的核心内容去选择落地的地点。比如高奢、精品为主的奥莱项目可以远，但是必须选有品质的区块。中型的奥莱项目最重要的是选交通和人口不要过度密集的地方。而对于大众化的奥莱项目，则不妨选择人口比较密集的地方。

　　DCI思亚国际设计集团董事总经理沈军指出，当前奥莱行业“内卷”加剧，对设计创新提出更高更多元的要求。DCI的应对策略是：

　　首先，在总体规划层面，DCI会依据各个项目的地域、地形和业态特性，在充分挖掘动线规划便利性和趣味性的同时，去提升业态排布和商业效率，尽可能提升整体坪效。

　　其次，在空间设计层面，DCI会结合亲子、运动、文旅等新性业态内容来打造专属的特色多元化的体验场景，并预留必要的运营弹性空间。

　　最后，在场景营造上，DCI希望融合绿色生态、在地文化与艺术元素，以及结合科技数字化的技术手段，致力于创造独特的情感体验和情绪价值，最终有效促进奥莱的消费转化。

　　武汉百联奥特莱斯总经理王世杰分享，百联奥特莱斯立足“微度假”理念，将商业与文旅深度融合，形成差异化竞争优势。百联全国布局八城九店，上海青浦店连续13年领跑行业，其成功源于对消费场景的持续创新。

　　通过商旅文协同，百联突破传统奥特莱斯“周末经济”局限：一方面，以多元业态组合延长消费者驻留时间，提升体验深度；另一方面，针对周中客流洼地，策划主题活动激活平日消费，实现销售均衡增长。

　　王世杰强调，“有人”是商业运营的核心，商旅文融合不仅丰富业态层次，更通过政府统筹资源、企业联动品牌，构建“客流-留存-转化”的闭环。这一战略既回应了城市微度假需求，也为品牌方提供稳定经营基底，形成政府、企业、消费者多方共赢的可持续发展模式。

　　深圳市八号仓商业控股有限公司副总裁成钦田直指行业本质：如果大家一直在卷价格，最后的结果就是大家都没钱赚。我们要想办法把大家对价格的关注变成对价值的关注，所以我们在选品过程当中，会想办法跟品牌去多要一些尖货，使得大家来到奥莱能够买到惊喜，不仅仅就是瞄准价格，还会去跟一些品牌共创：IP联名，做一些更好玩的东西，让大家更喜欢的一些商品。

　　一个好的奥莱也应该会引进更多微旅行：轻度假的业态和元素，打造让人更有松弛感的场景和环境。比如我们在大梅沙8号仓就着重打造了漂浮在海上的花海奥莱小镇，给大家营造更美更松弛的环境，让大家不仅仅是为了买东西而来，让大家想放松身心的时候，就会想到8号仓。买东西就成了自然而然的事情。

　　瑞德资本副总经理姚婷婷指出，远郊奥莱并非退而求其次的选择，而是经过商业逻辑计算的精准策略。

　　从消费特征看，市区商业虽人流量大，但过路客居多、消费意愿分散，远郊奥莱的顾客却多为专程消费，如上海青浦奥莱每年超30%的外地顾客专程前往，客单价和转化率远超市区。

　　从成本与体验平衡看，远郊土地成本低，可打造主题化场景，如北京八达岭欧洲小镇风格，平均停留时长4-6小时，通过沉浸式体验提升消费价值感。

　　从品牌生态看，奢侈品与运动品牌在市中心已有旗舰店，为避免内部竞争，品牌方常要求远郊奥莱选址30公里外，形成市区卖正价、远郊卖折扣的互补模式。

　　远郊奥莱的成功关键在于客群辐射能力，两小时车程需覆盖500万高端人群，而三线城市部分奥莱因客群不足、选址偏差最终关闭。

　　鸿荣源壹方商置湾区壹方项目总经理曲冬文认为，奥莱不能局限于打折与价格战，应向价值创造尤其是创造情绪价值转变，强调先让顾客开心、进而有消费的欲望、提升消费体验的重要性。

　　鸿荣源湾区壹方是一个集五星级酒店、公寓、写字楼、住宅、商业于一体的综合体，其中商业是有奥莱属性的超级购物天地。50万平米商业配备6000个停车位，两条地铁交汇，周边有凤凰山、国际会展中心、华发冰雪世界、宝安机场等优质文旅商务资源。

　　硬件方面重金投入，例如7000平方米中庭参考新加坡樟宜机场打造巨型水幕投入近4亿，将为消费者提供独特情绪价值和社交功能。文化上以凤凰为IP贯穿设计与运营。业态规划打造运动社交、女性爱美、儿童产业、智慧生活等六大生态链，复合生态消费场景将承包大湾区人两天半的微度假生活。

　　同时用高品质运营来进一步完善顾客服务，如会员服务 、淋浴间配备、在商业完成值机、托运等一站式服务。作为零售人和本土企业，壹方商置将回馈城市，回应时代，重塑奥莱新标准。

　　本论坛的最后，是激动人心的『年度标杆奥特莱斯综合实力奖』颁奖典礼，让我们共同见证行业优秀代表的荣耀时刻。

　　『年度标杆奥特莱斯综合实力奖』由赢商网结合客观数据、科学评价体系、价值评估理论及相关研究成果，坚持客观、公正、准确、全面的原则，对数智商业服务商设备等、全产业链服务机构与配套企业进行大规模的专业审视。

　　本次《奥莱商业发展新视界峰会》圆满结束，为中国奥莱行业带来接地气的思考启示：固守传统奥莱模式将面临巨大的经营挑战，顺应时代浪潮，积极进行场景创新、做好个性化内容、回应消费者的情绪需求，更有可能打开新的视野，获得新的增长动能。