蝮蛇的利器阅读答案近日，一场围绕“房地产资产运营”话题的探讨在青创团热烈展开，活跃在广深两地相关行业的学员们针对在疫情影响的大背景下，“是否要坚守自己的创业方向?”“哪些项目还值得入手?”等问题，向时尚集团董事长、青创团创办人郭奎章悉心请教。郭奎章结合自身30年来的创业经历以及行业判断进行了详细解答。本文根据现场实录整理而成。

　　一、“商改住”背景下，被拍卖的城市核心区物业依然大有价值在房地产行业，二房东的利润微薄，要想借此成为一房东，机会微乎其微。疫情影响之下，是否还有机会，机会又在哪里呢？我认为，二房东只有经历一次变革才能够进入一房东行列，而当下就是一次好得不得了的一次机会。为什么这样说呢？在我国，房地产快速成长也是最近这25年，结果之一是中国也成为全世界房地产空置率最多的国家，空置率估计占50%~60%都不止。可以预见的是，受疫情的影响，资金的紧张以及国家对房地产调控的持续，新建筑项目的开发速度将会减弱，但是对于城市核心区的存量资产而言，如商场、写字楼和酒店等产品是转换产业模式的好时机。

　　这是“天时”，“地利”方面，一是要找北上广深等人口净流入城市，二是围绕城市核心区的资产展开。城市核心区的资产一般由商业地产、写字楼、酒店和住宅四种产品组合起来。在以往，这四种产品的价格是呈递减趋势，而在这些年的市场行情里，由于需求端的变化，四者的价格呈现递增趋势。换言之，在城市核心区，住宅的销售价格最高，而商业地产尤其是中小体量的商业地产成了最不值钱的，面临着空置率高的局面。另一方面，这些价值含量低、空置的商业地产基本都是新建筑，房龄大多没超过10年，不可能把它拆掉重建或者翻建成写字楼。最重要的是，商业地产的资产是抵押给了银行。当商业地产的资金链断裂后，银行就会把其收回，推向市场折价进行拍卖。

　　一般而言，商业地产占地上万平方米，加之本身处于临近地铁等交通便利区域，本身具有一定的区位优势，在国家开始允许“商改住”政策的加持下，其改成住宅的优势非常明显。 可能大家会说，目前“商改住”的相关配套措施还没跟上来，前景不明显。我认为，这只是时间问题，处在核心位置被拍卖的物业包括中小体量的商业地产，本身依然大有价值。

　　二、未雨绸缪，盯住市中心长期空置物业除了上面提到的交通便利的中小体量的商业地产外，我们还要盯住市中心长期空置物业，国企的资产包受政策的规范比较干净，它不像民企项目那样在“死掉”之前，可能想办法把产权分割出去，卖完了再重复抵押、重复贷款，通过做各种手段，这资产包就被分割得五花八门。二是国企物业尤其是城投投入的项目，基本上位置比较好，前期投资成本高，硬件也特别好。 当然，这些资产包干净的项目交易，并不是由国企自主能决定的，它是由国家政策来指导。那时机又是何时？比如当就业市场不景气，国资委、银行等部门同时密集出台相关政策时。但是，我们的前提是要瞄准了目标。

　　以狮子老虎捕食做类比，动物大迁徙时，食物多，捕食就轻而易举。当动物变少时，这就变得费劲、困难，所以要提前瞄准，不能等动物来了，乱抓一通。具体而言，我认为这个“瞄准”的时机是明年。你瞄准的项目，其体量、价值等是否与你的欲望、实力相匹配，你得有意识地提前跟对方沟通。据我的观察，不良资产倒闭之前会经历寻求出路的过程，它也会找企业谈。那么，这也是你开始积累自己谈判经验和捕捉目标的机会。一旦国家的具体政策出台，你可以结合自己先前的了解、判断、沟通出手。一两个类似的成功项目，足以让你在这一行立足。