心悦俏王妃我这两年一直在做数据中心产业的投资，想从投资角度来聊聊数据中心， 准备写两到三篇随笔。第一篇随笔，先谈谈数据中心行业的几个特点。

　　主要特点是:产业成熟、重资产、长周期、年折旧额高。看到后边这五个 字，估计有些数据中心的老板会露出会心的苦笑。

　　数据中心以土地、厂房、机柜为空间载体，以风火水电网等机械和电子设 备为技术工具，为服务器和网络设备提供落位空间和安全运行环境，并以规 范化的高水平运维服务，保障运行环境的持续稳定安全可靠。

　　打个比喻，数据中心其实很像 量贩式 KTV，都是一栋楼房，很多房间， 加一堆机电设备。量贩式 KTV 大楼有中央空调、供电、供水设备;KTV 房间 有点歌机、液晶大屏电视、麦克风、功放机、音箱喇叭等机电设备，和一群 服务员小弟小妹。数据中心的基本原理和量贩式 KTV 是完全一样的，就是房 间+机电设备+业务管理系统+运维工程师。两者存在的最大的差别，就是数 据中心没有美丽的小姐姐，只有一群不善言辞的钢铁直男。

　　第一，查询资料显示，数据中心产生于 20 世纪 50 年代末，最早名字可能 是计算中心，是为大型计算机提供稳定的安全运行环境，后面随着大型计算 机从军事到民用的逐渐普及，以及计算机的小型化，计算中心发展为数据中 心，迄今为止这个行业大约已有 60 多年的发展历史。

　　第二，数据中心行业有体系完整的、成熟的、不断迭代的国际技术标准、 国家技术标准、行业技术标准，其中一些技术标准已经迭代了多个版本，形 成了严密的技术逻辑和技术规范。第三，数据中心从规划、设计、建设、测试、运维、应急管理等各个环 节，已经培养出完整的、大规模的技术专家群体和技术实施团队，不存在技 术独占性。第四，数据中心的产业供应链非常完整，上游有一大批提供设备和产品的 制造业厂商、设计院、管理软件厂商、标准合规认证机构等，下游有成熟的 技术运维外包专业服务公司、技术培训服务、市场营销服务、金融资本等公 司，供应链体系完善，不存在重大技术难题和关键设备与原材料的卡脖子问 题。

　　第五，数据中心行业已经有一大批非常成功的项目。无论是 50 个机柜的 小机房，还是 5 万机柜的超大规模云数据中心，都有大量成功案例。

　　因此，数据中心是一个成熟的行业，进入这个行业基本上不存在技术门槛 和供应链安全问题。进入数据中心行业，只有两个门槛，第一个是大量的足 够用的钱，第二个是取得政府的项目投资的相关全套审批文件和通信行业管 理部门的市场准入资质。足够足量的钱才是线、数据中心项目的投资和利润模型

　　，可以概括为 “两条曲线，三个阶段， 三个关键点”，简称为“两线三段三点模型”，这个模型可以画出来一个 “两线三段三点图”。我个人比较喜欢将这个图称为“菜刀图”。为什么叫 菜刀图，后面再讲。对于“两线三段三点模型”，很多数据中心的老板、管理者、行业专家都 很清楚，也有过很多表述，但是以前没有人做过系统性归纳，并形成一个清 晰的系统性模型。我结合自己有关数据中心项目投资和运营工作中的经验和 理解，对其进行归纳、抽象和提炼，形成这个基本模型，画了一个模型图。

　　:数据中心的重资产投资主要包括土地、厂房、电力工程、机电 设备、网络通信系统、管理软件系统等资产。一个数据中心项目的第一阶段是 建设期。通常情况下，项目在建设期一次性大规模投资落地，后续基本不需要

　　。其中机电设备资产的折旧期在财务上通常设为 10 年，而大型 机电设备的寿命在维护良好的前提下可以超过 30 年。

　　:是 “两线三段三点模型”的核心，也是理解数据中心运营的关键 关键曲线。

　　，时间大约 1.5 年~2 年，主要包括 拿地、设计、盖楼、机电工程建设，竣工、测试、验收、交付等环节。

　　:项目验收交付后，土地房屋和设备等进入固定资产报表，经营财务 报表开始计固定资产折旧。由于数据中心项目是重资产投资，所以每年的固定 资产折旧额非常巨大，但是项目投产初期客户少，销售收入较少，处于爬坡期 的起点，年度财务报表的利润呈现为巨亏。老板看到巨额亏损数字，脑袋焦虑， 心里哇凉，忍住悲伤，在公司一脸虚伪地露出自信坚强乐观的假笑，回家以后 哇哇地哭。所以叫 “泪点”。

　　，从泪点开始，时间大约 2 年~7 年，通过老板和 销售团队努力把机柜逐渐出租出去，客户不断增加，机柜出租率不断提高，收 入持续增长。数据中心的机柜出租率达到 90%，爬坡期结束。

　　爬坡期随着机柜出租率提高和销售收入持续增长， 终于有一天，机柜出租率/上架率达到约 50%~60%，项目收入冲抵掉成本、折 旧、费用、融资还款本金和利息后，实现盈亏平衡，项目利润开始转正，运营 走出亏损局面，这个项目就活了。从此公司老板的压力和焦虑大大减少，再也 不用回家哭了。从泪点到活点是数据中心项目的关键阶段。一般零售型数据中心通常大约 需要 2 年—5 年。项目基础好，经营销售团队给力，最快大约 2 年多就能完成

　　机柜上架率超过 50%，实现盈亏平衡(到达活点)。如果项目自身基础条件不 足，同时经营销售团队也不太给力，那么可能要 5 年以上，机柜上架率才能达 到 50%~60%，达到盈亏平衡。所以在这个阶段，项目的基础条件是既定的， 强大的经营销售团队就成为项目能否尽快达到盈亏平衡(活点)的关键。

　　的时间，越短越好，如果时间拖得太久，数据中心项 目可能就活不了了。我是真见过，有数据中心项目一直没有到达活点。但是我 也见过另一种情况，由于母公司的实力强，虽然数据中心一直亏损，但母公司 一直输血养着，化身亏损数据中心的最强奶妈。

　　”的关键部分， 可以形象地称为 “菜刀图”。这个菜刀图，上面的蓝色细线是利润盈亏平衡的零线，下面的红线是年度 亏损额，两条线之间的部分，就是公司利润净亏损，像地上的一个坑，所以也 可以称为 “

　　”。数据中心投产后，前三年企业利润基本上都是亏损。销售团队的核心任务 就是

　　，用最短的时间把亏损的坑填平，项目达到盈亏平衡点。坑不填平， 就意味着项目经营持续亏损，这把可爱的“菜刀” 就会一直给数据中心企业的 财务报表割肉放血。所以，对于一个数据中心项目，

　　这就要求数据中心企业必须组建一个强力营销团队，在尽量短的时间， 卖出去更多机柜，签署更多合同，拿到更多销售收入，以最快速度把坑填平， 实现盈亏平衡，停止菜刀放血。所谓 “

　　”，在数据中心重资产企业里，感受是 最为刻骨铭心的，特别是投产后的前三年，面对固定资产折旧的沉重压力，简 直就是刮骨疗毒的体验。不得不说，在从泪点到活点，在爬坡期填坑的这个阶段，往往要挂掉一轮甚 至两三轮营销团队，如果董事会不满意，甚至可能会挂掉两、三个 CEO。通常 情况下，第一轮经营团队是大概率要全部牺牲的，为项目亏损背锅填坑，CEO 被董事会杀掉祭天。第二轮经营团队，如果在销售增长和上架率的速度增长也 达不到要求，那么牺牲的概率也很大。前面两轮营销团队的奉献牺牲，以身填 坑，为第三轮团队做了垫脚石，第三轮经营团队任期内，如果一切顺利，业务 终于达到盈亏平衡，突破零线，从坑里爬出地面。

　　CEO 为了避免被董事会杀掉祭天，可以高薪招聘一个销售总经理或者副总 经理，承担销售任务 KPI，组建行业销售团队，例如互联网、政府与国企、金 融投资、运营商、教育等，开展销售工作。如果销售业绩 KPI 未达标，CEO 就 杀掉销售总经理/副总经理祭天。第一任、第二任销售总经理/副总经理也不要 埋怨老板，因为在这个阶段，你的岗位职责就是带着团队玩命填坑，全力以赴 把坑填平。如果销售业绩填不满，就只能用自己的身体填了。高薪并不仅仅是 你工作的代价，也为你去背锅和填坑付出了补偿。这就是职业经理人的责任和

　　担当，理应坦然受之，保持心理平衡，内心不动如山。不要患得患失，充满焦 虑，甚至一念之差做错事失去尊严。

　　在爬坡期从泪点到活点的填坑阶段，董事会也愿意为职业经理人 CEO、销 售总经理、能签大单的优秀销售支付高薪和高提成激励。

　　在 这个重要的阶段，销售团队是公司最重要的资源，对于优秀的管理人员和大客 户销售经理，公司在制定激励制度上要予以充分安排，要让抓到兔子的猎狗能 分到一条腿，对销售人员签订单、出业绩予以充分的激励，在回款后予以及时 兑现。在这个接单，销售业绩是最主要的用人衡量标准。销售团队招人、开人 都很快，无论是销售总经理还是销售人员，业绩不行很快就会就被毕业。项目 公司要拼命向前冲才能活下去，不会容忍业绩不佳的销售团队负责人和销售人 员。所以，

　　，项目的盈亏与死活关键在于这个 阶段，公司 CEO、销售总经理、销售团队的岗位能不能保住，都在于项目的销 售收入能否快速提升尽快达到活点，尽快实现企业盈亏平衡。

　　同样，销售人员如果要加入一个数据 中心公司做销售工作，先要看这个数据中心项目的基础条件怎么样，如果基础 条件好，销售工作就会事半功倍。反之，如果数据中心项目的基础条件较差， 那么销售的难度就会比较大，出业绩也比较难，一直不签单就会被淘汰。

　　2 月 1 日看到一篇新闻，小鹏汽车宣布，原长城汽车总经理王凤英正式加 入小鹏汽车出任总裁一职，全面负责公司产品规划、产品矩阵以及销售体 系。查阅小鹏汽车的新闻报道，2022 年 11 月 30 日小鹏汽车公布截至 2022 年 9 月 30 日止第三季度未经审计财务数据，总营收 68.2 亿元，净亏损 23.8 亿元，从 8 月到 11 月连续四个月的销量跌破 1 万辆，预计 2022 年仍将巨额 亏损。

　　汽车行业与数据中心行业有一定的相似性，同样是长周期、重资产，销量 同样要从零开始爬坡，同样存在 “泪点”和 “活点”。在从泪点向活点的爬坡期， 公司亏损严重，董事会聘请一位行业经验丰富且领导力很强的职业经理人担任 CEO 带领公司团队，是解决公司产品体系、销售增长问题，尽快到达 “活点”， 实现盈亏平衡的必要手段。

　　开始从活点走向笑点。在这个阶段， 公司的生存压力基本消失，后面就是利润额多少和增长快慢的问题。随着机柜 上架率继续提升，销售收入持续增加，项目利润总额继续保持稳定增长。销售 团队的压力降低，CEO 和销售总经理也从疯狂原始人恢复为正常人。当机柜出 租率(或上架率)达到 90%以上，基本上都卖出去，客户趋于稳定，销售收入 增长明显变缓，爬坡期就接近结束了。一个数据中心的收入顶点，就是机柜上架率达到 95%，基本都装满了。就 像一辆公共汽车，最多只能装 50 个人，再多就装不下了，硬要装更多人，就 可能出危险。

　　:数据中心固定资产折旧满 10 年后，从第 11 年开始不再计提折旧。前面 10 年的重资产年折旧额，从第 11 年起几乎都转化为毛利。虽然项目公司 的销售收入不再明显增长，但是项目毛利总额和净利润总额出现大幅度增长， 公司利润率、净资产收益率数字都非常漂亮。董事会和股东们看到利润数字后 一脸虚伪地保持淡然平静，回家以后忍不住嘎嘎嘎地笑。所以叫做 “笑点”。从

　　开始，数据中心项目运营进入第三阶段:高利润期。此时销售人员 即使躺平也可以取得很好的销售业绩。但是公司的销售管理制度开始调整 KPI 考核办法，从考核 “销售收入总额” 变为考核 “销售收入增量” 。于是销售人员 都觉得老板变了心，自己从小甜甜变成了牛夫人。(备注:实际上很多公司是爬过活点不久，就开始进行存量和增量的综合 考核。越往后，存量的考核占比就越小，增量考核占比就越大。)

　　聪明的销售人员，这个时候就要考虑能否放下既得利益，选择一个新数据 中心项目，凭借自己的行业经验和客户关系资源积累，谋求更高职位和薪资， 从销售人员变为管理者，带销售团队。

　　如果一个员工在泪点加入公司，年龄 30 岁，非常幸运没死在半路，坚持干 到笑点不离职，他就已经 40 岁了，生命中最宝贵的一个阶段贡献给企业。如 果他足够优秀，也已经成为公司的业务骨干和干部，为公司做出重要贡献。在 目前的市场环境下，公司董事会要考虑为这批骨干人员安排期权激励，职业发 展规划与晋升规划，薪酬安排，并尽量在公司拓展的新的数据中心项目中，为 他们找到晋升的位置。

　　。从优秀销售的角度来看，在数据中心行业，35 岁~40 岁阶段，熟悉人情世 故，掌握了一定客户资源，对业务非常了解，能挑担子，如果在公司内部没有 提供进步的空间，那么跳槽升职的最佳阶段。

　　目前数据中心企业融资普遍存在 “高杠杆” 的情况。具体而言，就是主要通 过融资租赁方式，解决数据中心的机电设备采购问题。融资租赁的时间可以达 到 8 年甚至 10 年，远远超过银行信贷的时间(3 年或 5 年)，所以是数据中 心行业采用的最普遍的融资方式。

　　融资租赁公司可以为项目提供机电设备投资总额 60%~80%的资金，杠杆 比率 1:3 或者 1:4，项目老板用较少的自有资金，就可以撬动一个较大数据中

　　心的项目投资。付出的代价就是项目老板要把公司股权、资产产权、收益权、 及某些特定权益等，质押给融资租赁公司，并按融资租赁合同的约定条款，到 期支付利息和本金。

　　融资租赁合同可以约定，前面 24 个月只付息，不还本;从第 25 个月开始 还本付息。根据融资租赁合同，数据中心项目公司每个季度要向融资租赁公司 定期支付一笔金额较大的本金加利息还款。

　　长周期的融资往往意味着更高的风险，因此融资租赁的利息大约 7.5% ~10%，远远高于银行贷款，因此数据中心企业还本付息的压力很大。如果能 找到一些低成本资金，替代一部分融资租赁的债务，就会有效降低资金成本的 付息压力。而什么样的资金最便宜?答案当然是 “

　　”。所以，数据中心 投资必须要与资本市场紧密耦合，一个数据中心企业必须要有上市规划。越大 规模的数据中心项目，就越要尽早进入资本市场。这句话比真金还真金。如果 不相信我的这句话，盲目投资数据中心项目，企业既不尽快上市，又没有一个 好爸爸富爸爸当靠山输血给钱，项目在高杠杆、高负债、现金流紧张的情况下 经营，将给企业经营带来巨大压力，如果遇到不可预测的突发风险，项目公司 现金流意外断裂，可能导致数据中心项目公司死掉。同时，数据中心企业董事会要积极推进企业进入资本市场，无论是 IPO 上 市，还是被上市公司并购，都是重要的途径。数据中心企业管理层要给管理团 队、骨干人员、优秀员工做好员工持股、期权计划，这是留住优秀人才的重要 方法。如果数据中心企业没有进入资本市场的计划，长期来看是留不住优秀人 才的。

　　一些互联网公司往往要求三个月账期，而如果是电信运营商代表互联网公 司来签机柜采购合同，那么可能还要增加 1-2 个月的账期。所以一个数据中心 企业的银行账户里至少要保持 3-6 个月的流动资金，避免因为现金流断裂无法 正常支付电费而导致公司挂掉。

　　对于融资租赁，数据中心企业如果连续逾期还款，出现违约，将可能损失 巨大，甚至有可能导致大股东失去数据中心公司的控制权。但是，也必须看到 只有通过融资租赁，数据中心企业才能拿到长达 8 年的融资，这 8 年时间里， 融资租赁公司也面临着资本市场变化和通货膨胀的巨大风险，所以融资租赁必 然导致较高的资金成本。而较高的资金成本，导致还本付息的压力巨大，又给 数据中心企业的现金流带来巨大的压力。

　　为什么销售总经理、销售团队在这个阶段起到极为关键的作用。为什么在这个 阶段“用错人，风险极大”。为什么董事会要 “抢业绩，高薪用能人;业绩差，快 刀不留情!”

　　数据中心项目的 IRR，受到各种先天和后天因素的影响，可以达到 12% ~18%。数据中心的主要特点是属于运营型业务，客户一旦签单后比较稳定， 不易流失，项目可以获得长期且稳定的销售收入和利润。对有实力投资重资产 业务并追求长期稳定收入和利润的资本方，是一个不错的生意。

　　数据中心业务的特点，就是长周期的重资产业务，因此关键资源就是需要 投资者必须资金充足，

　　能扛得住经营过程中 的风险和波动。数据中心的经营风险，在于从泪点到活点这个阶段，企业销售收入和经营 性现金流能不能支撑得住，如果经营现金流不稳定，公司底子薄，那么这个数 据中心企业走到半路就有可能扛不住了，有可能进入破产(例如蓝汛欣润)， 或者大股东卖出股份，让出控制权，请有资金实力的投资方接盘进入。

　　的主要差别就在于爬坡期从“泪点”到 “活点”的形态，分别描述了正常、优质、较差、悲催，共四类数据中心的运营 形态。对比三张菜刀图的差别，可以看到，优质数据中心项目有一个 “

　　”， 一般项目和较差项目有一个 “切菜刀”，悲催项目有一个 “大铡刀”。

　　数据中心企业经营的菜刀图是什么形状，主要取决于两个原因，第一个是 数据中心项目自身的综合基础条件，这是先天因素。第二个是高层管理的管理 能力和销售团队的销售能力，这是后天因素。先天因素很难改变，后天因素可 以改变，两者共同作用，决定了一个数据中心企业的菜刀图的形状。

　　数据中心项目的高利润阶段，正常情况下，是在项目公司成立 12 年后，固 定资产折旧完毕后，原来每年的固定资产折旧，几乎全部转化为利润，这个时 候的财务报表会很好看。

　　数据中心的经营过程，从泪点到活点大约 2-5 年，泪点到笑点整整 10 年。 两个阶段的管理方式是不一样的。

　　确实也有数据中心项目，投资人不懂行业的经营规律，也没有战略定力， 管理决策失误，导致核心运营团队溃散，七八年时间一直蹲在坑里爬不出来， 小刮刀变成大铡刀，年年从集团公司要补贴，给集团公司财务报表割肉。

　　项目老板 有一笔短期资金，最好不要投资数据中心这种长线业务。如果冒险采用“短钱 长投，不断借新还旧” 的方式投资数据中心项目，五个杯子三个盖来回倒腾， 以小博大，以短搏长，往往项目最后失败的概率很大。

　　，要么投资方自己很有钱，玩得 起也扛得住;要么有个有钱的富爸爸，能长期发红包和输血;要么投资人是行 业老炮儿，虽然钱不多，但是经验丰富，玩的很稳(确实有这样的老板，业务 娴熟，客户资源好，控盘稳健，定力极强，不贪功、不冒进，稳扎稳打，钱不 多也能把项目控制得很好)，才能把这个重资产游戏玩起来并能玩好。当然，前面无论怎么玩，项目最后的出口，还是资本市场这条路。因此，

　　的关键资源: 第一是要求投资股东是真有钱，而不是假有钱。 第二是数据中心项目投资，能找到低成本资金渠道，可以长期获得低成本

　　，大大降低资金成本。 第三是组建一只优秀的销售团队，有一批业务骨干，能打粮食，抓兔子。第四是主动规划和积极寻找可靠的上市出口，快速进入资本市场。市场化数据中心企业的出路，或者是独立上市，或者被上市公司并购。这是其必然的

　　选择，也是资本方的意志。对于一个没有预先做好 “企业上市与上市路线图” 规 划的数据中心项目，很可能因为遇到突发性经营风险，现金流扛不住而出问题。

　　条件， 很可能就是公司管理层接受限期在资本市场上市，无论是企业独立上市，借壳 上市，还是被上市公司并购，以实现资本方安全赚钱退出。6、数据中心项目，是孩子还是猪?

　　投资领域有一个比喻:投资一个项目，是当儿子养，还是当猪养?养儿子，是要养大的，但儿子养的再大也是儿子。养猪是为了卖猪肉，对猪再好，最后也是为了卖个好价钱。资本也可以简单分为两类:产业资本和金融资本。产业资本是为了把一个产业做大，在产业里面占据领先位置。金融资本的目的就是要多赚钱，追求投资收益最大化。所以，产业资本投资，通常是把项目当儿子养。金融资本投资是为了获得 尽量多的投资收益，项目公司就是猪，最终要卖掉。当然，金融资本也会很 好地对待被投项目，给予各种资源支持，使其快速成长，合规运营，以最终 顺利实现资本市场上市，投资者安全退出。

　　在我接触到的环境内，最近三年，国资委推动央企和国企改革，国企投资 并购优质的民营科技创新企业，形成一个混合所有制的企业，并支持这个混 合所有制企业在国内资本市场上市。当企业上市后，国企母公司仍然持有混合所有制上市企业较大比例股权， 不会轻易卖掉。混合所有制企业既完成在资本市场上市，也没有被爸爸抛 弃，依然是儿子。我见到这样的成功案例。如果要被国企收购，前前后后运作的难度很大， 也很不容易实现。双方都需要付出很大的努力。

　　”，把做好一个数据中心项目的基础模型讲得比较清楚，限于篇幅这里就 不多说了。先挖个坑，后面填。结尾小结:

　　国内 IDC 的媒体和网站很多，绝大多数都是讲数据中心的产业政策和技术 方案。从资本投资的角度来分析数据中心的文章很少看见。我希望能从投资的 角度来聊聊数据中心。这篇随笔由浅入深，深入浅出，浅入深出，深深浅浅， 入入出出，简要讲解了投资和运营一个数据中心项目的基本模型和主要原则。 希望能够给各位投资者和业内同仁一点启发和帮助。