挑战万人迷胡悦为加强住宅专项维修资金管理，维护维修资金所有权人的合法权益，保障物业共用部位、共用设施设备的正常使用和维修，市城管局联合市财政局起草了《大庆市区住宅专项维修资金管理实施细则》(征求意见稿)，现向社会公开征求意见。如有修改建议或意见，请于2023年9月8日前以电子邮件形式反馈给我单位。

　　第一条 为加强住宅专项维修资金(以下简称维修资金)管理，维护维修资金所有权人的合法权益，保障物业共用部位、共用设施设备的正常使用和维修，根据《中华人民共和国民法典》《住宅专项维修资金管理办法》《黑龙江省住宅物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本细则。

　　第二条 本细则所称维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。

　　本细则所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

　　本细则所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　第三条  本细则适用于大庆市区(包括:高新区、萨尔图区、龙凤区、让胡路区、红岗区和大同区)行政区域内维修资金的交存、使用、管理和监督。

　　第四条  大庆市维修资金主管部门会同大庆市财政部门对大庆市行政区域内维修资金的交存、使用和管理进行指导和监督，大庆市维修资金主管部门(以下简称：维修资金主管部门)负责市区管辖范围内维修资金的交存、使用和管理等具体工作。

　　第五条维修资金管理遵循专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

　　(一)住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外;

　　第八条  维修资金属于业主共有。业主大会成立前或者业主大会成立后未申请划转自行管理的，业主交存维修资金由维修资金主管部门代管。

　　维修资金主管部门应当择优委托所在地商业银行作为市区行政区域内维修资金专户管理银行(以下简称专户管理银行)，并在专户管理银行开立维修资金专户。开立维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设总账，以幢为单位设分幢账，按房屋户门号设分户账。

　　第九条  新建商品住宅、非住宅(包括：商品房、回迁房、经济适用房、公共租赁房、自建房，以下简称新建商品房)的业主按照所拥有物业的建设面积交存维修资金。

　　首期维修资金交存标准为：住宅(包括：别墅、住宅性质公寓等住宅性质房屋)25元/平方米;非住宅(包括：车库、商服、商业性质公寓等非住宅性质房屋)30元/平方米。

　　大庆市城市管理综合执法局将根据实际情况，按照住宅建筑安装工程每平方米造价适时调整首期维修资金的数额。

　　第十条  新建商品房的购房业主应当在办理房屋入住手续前，将首期维修资金一次性足额存入市维修资金主管部门设立的银行专户。

　　业主未按规定交存首期维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。

　　新建商品住宅竣工验收后两年内未售出部分房屋，由开发建设单位一次性足额交存首期维修资金，在房屋售出后转由买受人承担。

　　第十一条 商品房已出售但未按规定交存首期维修资金的，业主应当按照首期维修资金交存标准补交。

　　业主分户账内的维修资金余额不足首期交存额30%的(以下简称余额不足)，业主应当续交。

　　已成立业主大会的，由业主大会制定维修资金续筹方案，经业主表决同意后采取灵活多样的方式续筹。①可以参照维修资金首期归集标准，一次性足额续筹;②在扣除合理成本后，将公共收益补充维修资金;③业主大会决定的其他方式。未成立业主大会的，可以通过物业管理委员、街道或者居民委员会组织业主表决，确定续筹方案，开展续筹工作;未明确续筹方案的，可以按照首期维修资金交存标准续筹。

　　房屋所有权转让时，房屋未交存维修资金的或者分户账内维修资金余额不足的，应当在办理房屋转让手续前按照首期维修资金交存标准办理补交、续交，未补交、续交的不得办理相关过户手续。

　　第十二条 本细则实施前，开发建设单位、物业服务企业等单位或者个人代收维修资金的，应当在收款后三十日内，将代收的维修资金上缴维修资金主管部门，不得滞留挪用。

　　第十三条 纳入老旧小区改造计划或者老旧小区加装电梯的维修项目，经相关业主表决同意，业主可以使用维修资金履行居民出资义务。已建立账户的，按照商定的出资比例支出使用，列支金额不得超过维修资金首期交存额的70%;未建立账户或者账户余额不足的，可以采取“即交即用”方式使用。

　　第十四条 交存维修资金时，维修资金主管部门应当向业主或者开发建设单位出具由省级财政部门统一监制的《黑龙江省住宅专项维修资金票据(电子)》，并与省财政票据管理系统对接，开具电子票据。

　　第十五条 物业管理区域成立业主委员会的，经业主大会表决通过，业主交存的维修资金可以选择维修资金主管部门代行管理或者自行管理。

　　选择自行管理的，业主委员会应当依据业主大会决定，择优选择一家商业银行作为本物业管理区域内维修资金专户管理银行，并在专户管理银行开立维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。专户管理银行要建立规范化信息管理制度，确保账户信息安全，负责办理维修资金账户设立、交存、划转、分摊、结息、核算、对账、结算和查询等事项，具体内容在业主委员会与专户管理银行签订的委托管理合同中约定。

　　选择自行管理的，维修资金的财务管理和会计核算应当执行《会计法》、《住宅专项维修资金会计核算办法》等财政部门有关规定，配备财务专业人员，依法依规归集、存储、使用和管理维修资金，确保资金的有效增值和资金安全。

　　业主大会开立的维修资金账户，应当接受维修资金主管部门、财政部门和审计部门的监督管理。

　　第十六条 业主大会决定自行管理维修资金的，业主应当对下列维修资金管理事项共同进行表决，经表决通过后在管理规约中予以明确。

　　(一)物业管理区域内业主交存的维修资金账户余额全部划转给业主大会自行存储、管理和自行管理期限;

　　(六)维修资金使用表决方式和维修方案，计划使用、一般使用和应急使用预案;

　　(八)维修资金管理人员、财务人员构成、职责分工，授权业主委员会及其负责人行使维修资金管理的权限、程序;

　　(九)维修资金的存储利息、增值收益、利用住宅共用部位、共用设施设备经营所得收益和共用设施设备报废后回收的残值，转入维修资金滚存的分配及使用方案;

　　(十)业主委员会改选、换届、主任离任和自行管理期满时维修资金管理措施及是否需要对维修资金财务账目进行审计;

　　管理规约和专户管理委托合同等自行管理维修资金有关事项，应当在物业管理区域显著位置公开征求业主意见不少于10日，告知居民委员会听取建议。

　　征求意见期满后，业主委员会及时组织召开业主大会，对管理规约等自行管理维修资金有关事项进行业主表决，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

　　业主大会会议的表决结果和决定事项，应当在物业管理区域显著位置公示不少于十日，公示期满后依法向街道办事处或者乡镇人民政府备案。

　　管理规约、业主大会议事规则等关于自行管理维修资金的管理事项发生变更的，应当按照前款规定就变更事项重新征求意见、业主表决和公示，并向街道办事处、乡镇人民政府以及维修资金主管部门备案。

　　第十七条 经业主大会表决通过，自行管理维修资金的，业主委员会应当到维修资金主管部门进行备案，通知划转维修资金，符合划转条件的，维修资金主管部门应当在收到通知之日起30日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的维修资金账面余额划转至业主大会开立的维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。自行管理维修资金备案所需材料：

　　(四)经街道办事处或者乡镇人民政府备案的，自行管理维修资金业主大会表决结果、业主大会决议、管理规约、业主大会议事规则，以及相关征求意见和公示材料。

　　(六)维修资金管理人员构成、职责分工、联系方式、身份证复印件及财务人员从业资格证书复印件;

　　(八)业主委员会、业主大会、财务管理公章和业主委员会主任、副主任、财务人员名章预留印鉴;

　　第十八条  维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则，不得套取、挪作他用。

　　物业服务合同中应当约定维修资金的归集、使用和管理有关事项，但约定的事项不得违反相关法律、法规的规定，如有违反的按相关法律、法规的规定执行。

　　第十九条  房屋共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列原则分摊：

　　(二)约定不明确或者没有约定的，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例共同分摊。其中，涉及单幢房屋屋面及外墙面等共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，由单幢房屋的全体业主按照各自拥有物业建筑面积比例共同分摊;涉及一个或几个单元的维修、更新和改造，由一个或几个单元的相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例共同分摊;涉及小区全体业主共有的物业用房等维修、更新和改造，由小区全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例共同分摊;

　　(三)售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间维修和更新、改造费用，按照各自拥有物业建筑面积比例共同分摊。

　　(四)涉及尚未售出房屋维修和更新、改造费用，开发建设单位或者公有住房售房单位应当按照尚未售出房屋的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

　　(五)房屋已售，业主未按规定交纳维修资金或者维修资金分户账余额不足的，应当由该房屋业主承担应分摊的全部维修费用。

　　(一) 计划使用是指由业主委员会组织召开业主大会，对可以预见的、以延长物业使用寿命为主要目的的房屋共用部位、共用设施设备周期性的维修、更新和改造或者同一物业管理区域内全体业主受益的维修使用方案，采取一次投票集中表决多个计划维修项目分批使用方式;

　　(二)一般使用是指采取传统方法，维修使用方案经维修范围内受益相关业主一次投票表决通过一个维修项目的使用方式;

　　(三)应急使用是指发生危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况符合应急使用情形的，采取应急程序事前不用业主表决、事后公示的使用方式。

　　第二十一条  计划使用由业主委员会(物业管理委员会)或者委托物业服务人，根据房屋和设施设备的使用年限、维修保养和损耗等情况，编制维修资金使用方案，实施有效期一般不超过两年，经业主大会表决同意，报维修资金主管部门审核备案后分批申请使用。

　　委托物业服务企业实施的，应由业主委员会和物业服务企业签订委托协议书后执行。

　　第二十二条 一般使用由物业服务人接到业主报修或者发现问题后，经业主委员会(物业管理委员会)现场核实，编制维修资金使用方案，通过有利害关系的业主表决同意，报维修资金主管部门审核备案后组织实施。

　　第二十三条  应急使用由业主委员会(物业管理委员会)、物业服务人或者相关业主向维修资金主管部门提出使用申请，及时组织进行现场勘察，依据相关规定需要住房城乡建设、技术质量监督、消防等部门检测、鉴定的，应当及时组织相关检测鉴定机构出具检测鉴定意见后制定使用方案。 无业主委员会和物业管理委员会的项目，应急使用方案需要附有街道办事处或者乡(镇)人民政府确认意见。

　　住宅共用部位、共用设施设备发生下列危及房屋安全和人身财产安全紧急情况之一的，应当采取应急使用方式：

　　(一)电梯、消防等共用设施设备出现故障损坏情况，经有关行政主管部门出具整改通知，或者专业机构出具检验、检测、评估整改报告的;

　　(四)共用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，公用护(围)栏破损严重，危及人身、财产安全的;

　　发生本条第二款规定情形后，未按照规定实施维修、更新和改造的，维修资金主管部门可以组织代修，代修费用以及物业服务人在紧急情况下垫付的维修、更新和改造费用，从相关业主维修资金分户账中列支。

　　第二十四条 申请使用维修资金的组织实施单位(以下简称使用申请人)应当对申请使用维修资金所提交材料的真实性、合法性、有效性负责，因隐瞒真实情况或者提供虚假材料给相关业主造成损失的，应当依法赔偿相关业主损失并承担相应的法律责任。

　　第二十五条  使用维修资金业主表决，在确认业主身份的前题下，可采用集体讨论、书面征求意见、电子投票等表决方式征求业主意见。

　　应当由专有部分面积占三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

　　表决结果应当向相关业主公示，业主对表决结果没有异议或者异议不成立的，方可视为表决通过。

　　第二十六条 业主大会在管理规约和业主大会议事规则中可以约定以下使用维修资金业主表决方式：

　　(一)委托表决。业主将一定时期内维修资金使用事项的表决权，以书面形式委托给业主委员会或者业主代表行使;

　　(二)集合表决。业主大会对特定范围内的维修资金的使用事项，采取一次性集合表决通过后，授权业主委员会或者物业服务人分批使用。

　　(三)默认表决。业主大会约定将已确认告知但未参与投票的业主视为同意维修资金使用事项，相应投票权数计入已投的赞成票。

　　第二十七条  维修资金使用实行工程造价审核、特种设备检测鉴定等第三方监督服务制度。使用申请人可以委托具有专业资质的第三方专业机构，负责审核工程项目预结算、招标代理、施工监理和检测鉴定等使用管理工作，双方应当签订委托合同，相关费用计入当次维修和更新、改造成本，可以在维修资金中列支。

　　业主未交纳维修资金或者维修资金分户账余额不足以支付相关维修费用的，由使用申请人组织进行补交后使用或者制定支付方案自行筹集不足部分资金直接支付给维修相关单位。

　　经业主共同决定，可以使用维修资金购买物业共有部分、共用设施设备的专项维修保险

　　第二十八条  维修资金使用申请人应当聘请具有相应资格的施工单位负责施工，双方应当签订施工合同。

　　第二十九条  维修资金使用方案应当包括拟维修和更新、改造的基础情况、维修项目、现场照片、费用预算、列支范围、施工单位的选择、付款方式、验收方式等维修有关事项，发生应急维修紧急情况的处置办法以及电梯、消防等特种设备出现故障损坏有关行政主管部门出具的整改通知，或者专业机构出具的检验、检测、评估报告等。

　　第三十条  未聘用施工监理的维修项目，由物业服务人、相关业主代表和业主委员会(物业管理委员会、街道办事处、乡镇人民政府或者社区居委会)3方人员组成，成立项目监管小组。负责使用公示的抽查、确认，施工质量监督、竣工验收等使用监管工作。

　　项目监管小组由使用申请人负责组织成立，维修范围内相关业主均有权申请参加项目管理小组。

　　(一)使用前预申请。使用申请人持身份证明、经办人授权委托书，根据维修和更新、改造项目，向维修资金主管部门提出使用建议;

　　(二)现场勘察确认。维修资金主管部门核查维修资金归集情况后，对维修项目进行现场勘察，确认项目的真实性和列支范围;

　　(三)使用方案公示。现场勘察符合使用条件的，由使用申请人制定使用方案，将使用申请、使用方案、施工合同等维修情况，在维修范围内单元门、公示栏等显著位置向相关业主公示征求意见，公示期不少于7日，应急维修公示期不少于3日。

　　(四)业主表决公示。维修费用分摊清册经使用范围内业主表决通过后，使用申请人将业主表决结果及相关表决签字情况在维修范围内单元门、公示栏等显著位置向相关业主公示，公示期不少于7日。

　　(五)申请使用备案。公示期满，使用申请人持使用申请表、使用方案、工程预算、工程预算审计报告、业主表决结果(应急使用除外)、相关公示材料(含公示原件、公示照片和项目小组确认的公示情况说明)及施工合同等材料，向维修资金主管部门提出使用审核、备案申请，维修资金主管部门负责对申请材料进行形式性审查，材料齐全的，维修资金主管部门应当自受理之日起5个工作日内予以备案，应急使用应当自受理之日起3个工作日内予以备案。

　　(六)竣工结算审计。使用申请人应当按照使用方案组织实施维修和更新、改造工程。根据合同约定，工程费可以采取分批划转或者竣工结算后一次性划转。分批划转的，施工进度经使用申请人核定，可以申请支付不超过已完成工程进度70%的工程进度款。工程竣工后，使用申请人应当组织项目监管小组成员对工程进行验收，聘请监理单位的监理单位应当参与验收，验收合格的在竣工验收报告上签署意见，组织进行结算审计。

　　(七)决算分摊公示。使用申请人应当将竣工验收报告、结算报告、结算审计报告、维修资金使用决算分摊情况，在维修范围内单元门、公示栏等显著位置向列支范围内相关业主进行公示，公示期不得少于7日;

　　(八)申请结算支付。使用申请人持竣工验收报告、结算报告、施工照片、施工材料合格证、结算审计报告、决算公示材料(含公示原件、公示照片和经项目监管小组确认的公示情况说明)，应急使用涉及电梯或者消防维修的检验检测合格报告和结算申请表及发票，报维修资金主管部门申请结算支付相关维修费用。

　　经审核材料齐全的，依据相关合同约定，维修资金主管部门足额扣留工程质保金后向施工单位支付工程维修费，向监理、造价、审价等单位一次性足额支付维修相关服务费。

　　工程质保期内，由施工单位原因造成的质量缺陷，业主应当向使用申请人报修，使用申请人应当及时通知施工单位进行质保维修，施工单位未按合同约定及时组织质保维修的，使用申请人负责对存在质量问题进行核实统计，制定质保维修方案，向维修资金主管部门申请使用工程质保金进行维修。工程质保金不足以支付全部质保维修费用的，使用申请人或者相关业主可以按照合同约定向施工单位进行索赔。

　　工程质保期满后，经使用申请人确认不存在工程质量遗留问题的，施工单位向维修资金主管部门申请支付工程质保金，经审核合格的一次性向施工单位足额支付工程质保金。

　　第三十二条  计划使用程序。使用方案经业主大会表决通过后，需要维修时，使用申请人持身份证明、经办人授权委托书、使用方案、业主大会决议，工程预算以及业主大会表决结果相关公示(公示期不少于7日)等材料，向维修资金主管部门提出使用申请，经现场勘察符合使用条件的，按照本细则第三十一条第五项、第六项、第七项、第八项的规定办理。

　　第三十三条  一般使用程序。按照本细则第三十一条第一项、第二项、第三项、第四项、第五项、第六项、第七项、第八项的规定办理。

　　第三十四条  应急使用程序。按照本细则第三十一条第一项、第二项、第三项、第五项、第六项、第七项、第八项的规定办理;涉及重大公共利益且损害状况十分严重急需维修的情形，经所在街道或者乡镇人民政府同意，可以按照本细则第二十三条第一项、第二项、第三项的规定，现场勘察符合使用条件完成方案公示后，可以采取边维修，边补办使用审核备案手续的方式办理。

　　第三十五条  从公有住房售房单位售房款中提取的维修资金，已移交由维修资金主管部门管理的使用程序。物业服务人或者业主委员会接到业主报修或者发现问题后，向公有住房售房单位提出使用建议。经售房单位同意并制定使用方案，由售房单位作为使用申请人，按照本细则第三十一条第一项、第二项、第三项、第五项、第六项、第七项、第八项的规定办理。售房单位可以委托物业服务人或者业主委员会，制定使用方案并作为使用申请人按照相关程序办理。

　　从公有住房售房单位售房款中提取的维修资金，由售房单位自行管理的使用程序。物业服务企业或者业主委员会接到业主报修或者发现问题后，直接向公有住房售房单位提出使用建议，由售房单位组织现场勘察，符合使用条件的，确定分摊范围、制定使用方案，按照本细则第三十一条第三项、第六项、第七项的规定进行方案公示、组织施工、竣工结算审计和决算分摊公示后，相关维修费用从售房单位管理的公有住房维修资金分户账中列支，足额扣留工程质保金后向施工单位支付维修费用。使用项目要建立使用备案材料档案、存档备查。售房单位可以委托物业服务企业或者业主委员会按照使用方案和相关规定组织实施后，向售房单位申请列支维修费用。

　　第三十六条  维修资金已划转由业主委员会自行管理的使用程序。物业服务人接到业主报修或者发现问题后，向业主委员会提出使用方案，由业主委员会组织现场勘察，核实有关情况，按照维修资金计划使用、一般使用或者应急使用相关程序，进行业主表决和使用公示并组织实施。完成竣工验收和结算审计后，物业服务企业持有关材料向业主委员会提出结算申请，业主委员会依据使用方案审核同意后，持有关申请使用材料报维修资金主管部门申请使用备案。

　　符合相关使用规定，使用备案材料齐全的，维修资金主管部门予以备案，业主委员会向专户管理银行发出划转维修资金的通知，专户管理银行将维修费用划转至相关维修单位。

　　(一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的费用;

　　(二)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;

　　(三)因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的房屋共用部位、共用设施设备所需的修复费用;

　　(四)根据物业服务合同约定，应当由物业服务人承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用;

　　(五)规划上专属特定房屋，建设单位销售时已经根据规划列入房屋买卖合同，约定单独为某个业主使用的露台、屋面、庭院等专有部分，应当由该业主自行承担的维修费用。

　　(三)利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外;

　　第三十九条  当维修项目存在争议或者应急维修项目涉及利益业主对维修事项存在较大意见分歧时，项目所在地街道办事处或者乡镇人民政府应当统筹协调，启动物业管理联席会议，组织维修资金主管部门、区物业管理主管部门、居民委员会、业主委员会(物业管理委员会)、物业服务企业、相关业主和相关主管部门共同决定申请使用维修资金有关事项。

　　第四十条  房屋所有权转让时，该房屋分户账中结余的维修资金一并随房屋所有权同时过户。

　　第四十一条房屋灭失的，应当持注销房屋所有权证明、维修资金交存票据、业主身份证等有关材料，向管理维修资金的部门申请办理维修资金注销手续后，按照以下规定返还维修资金：

　　(二)售房单位交存的维修资金账面余额返还售房单位;售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。

　　第四十二条维修资金主管部门或者业主委员会，应当每年至少一次与专户管理银行核对维修资金账目，并向业主公布下列情况：

　　(二)发生列支的项目、费用和分摊情况，应当按每幢建筑物公示，一幢建筑物有两个或者两个单元的，应当按单元公示;

　　第四十三条 维修资金代管和自行管理资金账户应当通过转账结算，不得支取现金。用于支付维修及更新、改造工程相关费用的专项维修费用只能划转到约定的单位账户中。

　　第四十四条  维修资金主管部门相关人员的工资、社会保险、办公等经费按规定纳入单位预算。

　　维修资金的专用票据的购领、使用、保存、核销管理，财务管理和会计核算应当执行财政部门有关规定。

　　财政部门应当加强对维修资金票据管理、收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

　　第四十五条 维修资金的管理和使用，应当加强内审管理，依法接受审计部门的审计监督。

　　第四十六条 未成立业主委员会的物业管理区域，可以由物业管理委员会或者由所在地街道办事处、居民委员会、乡镇人民政府代行本细则规定的业主委员会职责。

　　第四十九条  本细则未尽事项按照国家、省有关法律、法规和规定执行。实施期间，如与国家、省级物业管理行政主管部门新出台法律、法规和规定不一致的，按新规定执行。